看見台灣的優美

TAIWAN / UM
首頁 > 買屋 > 買賣保障問題

買方保障權益

「不動產經紀業管理條例」

(以下簡稱管理條例)全面施行後,如何選擇合法的房屋仲介公司?

您應該仔細查核與您接洽的房屋仲介業者是否具備下列資格及符合相關作業流程規定,並取得合法經紀業者認證標章,以確保您的權益。

有無向主管機關申請經營經紀業之許可?並加入營業所在地之商業同業公會?

依據不動產經紀業管理條例第七條第一項之規定:經紀業經主管機關之許可,辦妥公司登記或商業登記,並加入登記所在地之同業公會後方得營業。
所以您在委託買屋或賣屋之前,最好先向主管機關以及各縣市商業同業公會公會查詢該公司是否已經主管機關許可並且完成加入公會程序。

有無依法繳存營業保證金?

依據不動產經紀業管理條例第七條第三項之規定: 經紀業於辦妥公司登記或商業登記後,應依中央主管機關規定繳存營業保證金。
另據不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法規定:經紀業應依下列規定,向中華民國不動產仲介經紀業同業公會全國聯合會 (簡稱仲介業全聯會)或中華民國不動產代銷經紀業同業公會全國聯合會 (簡稱代銷業全聯會) 繳存營業保證金。但最高不得超過新臺幣一千萬元整:
(一)經紀業設置營業處所在五處以下者,每一營業處所繳存新臺幣二十五萬元,逾五處營業處所者,每增加一營業處所,增繳新臺幣十萬元。
(二)每一營業處所所置經紀人人數逾五人者,每增加一人,增繳新臺幣三萬元。
向中華民國不動產仲介經紀業同業公會全國聯合會 (以下簡稱仲介業全聯會) 或中華民國不動產代銷經紀業同業公會全國聯合會 (以下簡稱代銷業全聯會) 繳存營業保證金。

有無依法設置不動產經紀人以及僱用不動產營業員?

依據管理條例第十七條規定:經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。
管理條例第十三條規定: 中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書者,得充不動產經紀人。
經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格,並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者,得充任不動產經紀營業員。

有無依法揭示相關證照?

依據管理條例第十八條規定:經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處;其為加盟經營者,應併標明之。

有無揭示報酬計收標準?

依據管理條例第二十條規定: 經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。
報酬計收標準依據內政部 89 年 5 月 2 日台 (89) 內中地字第 8979087 號函示:
(一)不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。
(二)前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
(三)本項報酬標準應提供仲介服務之項目,不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍。

哪些文件應由經紀業指派經紀人簽章?

依據管理條例第廿二條規定:不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:
(一)不動產出租、出售委託契約書。
(二)不動產承租、承購要約書。
(三)定金收據。
(四)不動產廣告稿。
(五)不動產說明書。
(六)不動產租賃、買賣契約書。

不動產說明書之功能以及其相關規定為何?

不動產交易過程中,因為消費者往往處於消費資訊上的弱勢,常因未能掌握充分交易資訊而導致權益受損, 政府為保障消費者權益,規定房屋仲介業者於接受委託後,即應製作不動產說明書,並由經紀人員在執行業務過程中,持不動產說明書充分向交易相對人解說,要求業者必須充分揭露交易資訊,確保消費者交易安全。
且買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章,並將不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分,做為日後買方發現房屋瑕疵據以請求賣方負起瑕疵擔保責任之依據。
另為防止房屋仲介公司製作之不動產說明書內容有所闕漏或規避相關責任,特規定不動產說明書應記載及不得記載事項,以確保消費者權益。

刊登廣告及銷售之限制?

依據管理條例第廿一條規定:

經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容,應與事實相符,並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者,應負損害賠償責任。

何謂差價?管理條例對於差價有何規定?

「差價」係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。依據管理條例第十九條規定:經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。
違反前項規定者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。

何謂斡旋金?

當買方出價與賣方售屋價格有所差距時,為代買方向賣方議價,仲介業者乃向買方收取一定金額之斡旋金(或稱協調金),以向賣方表達買方購屋之誠意,藉以代買方向賣方協商價格及其他條件。

何謂要約書?

要約書乃買方表達購屋意願之書面文件,由於少數房屋公司於收取斡旋金時,未能明確以書面告知消費者斡旋金收取之目的及其相關權利義務關係,而導致斡旋金糾紛,故行政院公平交易委員會特在八十六年五月廿六日發佈導正方案,規定業者在收取斡旋金之同時,應告知消費者得選擇使用要約書之權利。

行政院公平交易委員會對於斡旋金與「要約書」之區別及其替代關係如何規定?

行政院公平交易委員會於九十年五月十日第四九六次委員會議通過公平交易法對房屋仲介業之規範說明,其中規定:房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性,隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,在向購屋人收取斡旋金之同時,未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利,且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係,並經購屋人簽名確認,以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金,則宜以書面明訂交付斡旋金之目的,明確告知消費者之權利義務。

依據管理條例之規定,因經紀人員之故意或過失導致消費者權益受損時,經紀業及經紀人員應負何責任?

依據管理條例第廿六條規定:
因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。
受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償 ;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。

未經依法申請許可經營經紀業之房屋公司、大樓管理員、中人、跑單等,於管理條例全面施行後,還可以經營仲介業務嗎?

依據管理條例第卅一條規定:
非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應禁止其營業 ,並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後,仍繼續營業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金。